这几天，很多朋友跟我说，朋友圈里的房产中介、销售们集体高潮了。
原因就在于24日，中央政治局经济工作会议对于房地产有了新的研判。
其中有一句话很关键，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
决策层对房地产态度的“转向”，加上国务院提出“在超大、特大城市推进城中村改造”，让久旱盼甘霖的地产人们彻底“沸腾”了。
什么“棚改2.0”、“首次不提房住不炒”、“政策转向”、“再不上车就来不及了”的口号喊得那叫一个震天响。
其实我也能理解，毕竟由奢入俭难，过去习惯了躺着挣钱的地产人们，这两年确实受苦了。
但是，这次的新提法配合城中村改造，真的是下一波房地产大牛市的发令枪吗？
政策的定位和目的是什么？房价会有什么样的变化，是不是该上车？
今天我们来仔细探讨这些问题。
地产人之所以高潮，是因为这次的“城中村改造”，听起来和2015年“货币化棚改”非常相似。
要知道，15年那次货币化棚改，成功推动了全国范围内的房价飞涨，热门地区的房价一跃翻倍。
什么是货币化棚改呢？
棚改，就是棚户区改造，就是拆迁。
货币化棚改，就是拆迁完的补偿不是分房子给你，而是直接发钱。
拿了钱，你自己去开发商手里买，想怎么花就怎么花。
政府给老百姓发钱，把地收回来，卖给地产商。
地产商拿了地盖房子，拆迁户拿了钱，找地产商买房子。
如此形成闭环，拆迁带动的需求保障拉着房价开始起飞。
闻风而动的炒房客们加入了这场饕餮盛宴，房价就此涨到了一个普通人难以企及的高度。
诶，那么这次的“城中村改造”，和当年的棚改有什么区别呢？
第一，方式不同。
当年主推货币化安置，这次城中村改造，是“留改拆增”，以保留利用为主。
只有那些实在不能修补的危房，才会拆除，而且，拆除之后很大概率也是发房票，不发钱。
第二，速度不同。
那年是轰轰烈烈的全国运动，是挂钩了政绩、财政收入快速推行，而这次要求“成熟一个推进一个”。
过去是下猛药，这次更像是慢调理。
第三，范围不同。
15年是全国范围内的拆迁，这次只集中在21个超大、特大城市的城中村。
第四，最重要的是时代不同了。
我们从央行、国家统计局计算了一个数据，2015年，中国居民的杠杆率只有38.9%，但到现在中国居民的杠杆率是63.3%。
这个杠杆率什么意思呢？
就是100元的房产，有63.3元都是贷款了，这么看，“涨价去库存”还能玩得动吗？老百姓有钱买吗？
那么，我们预测结果是这次“城中村改造”很难做到“涨价去库存”，那它的目的究竟在哪呢？
在我看来，目的其实很明白。
“投资”一直是中国三驾马车中跑的最快，最有劲的那一匹。
这一次的城中村改造，就是政府主导的精准基建投资。
政府之前投资修路盖房，招商引资，吸引的是农村居民、外地居民到城市定居。
现在除开超大、特大城市，其他地方基本上吸引不来“增量人口”。
在超大、特大城市中，城中村的定位算是一个被长期忽视，但可以产生极强连锁反应的投资标的。
我们猜一猜，本次改造能产生多大的经济利益呢？
根据民生证券的估计，未来三年城中村改造的投资额可能达到每年1万亿左右。
由此会带动水泥、建材、家电家具、装修、运输、甚至电梯、广告数十个上下游行业发展。
企业会拿到订单，就业问题会得到缓解，城中村居民的生活条件也会得到改善。
一言概之，城中村改造这种定向的“基建投资”，既能刺激经济，又能兼顾民生。
但是，这会意味着楼市的春天就此到来了吗？
这是一个很敏感的点，也是这次改造会触及的核心问题，我的判断是从目前的需求关系来说，并不意味着楼市又要猛涨。
诶，为什么呢？不是说这是“首次不提房住不炒”？
第一、这不是首次不提。
从2016年“房住不炒”首次提出以来，2017年4月、10月，2018年7月的经济工作会议上都没提。
第二，现在也不用提了，因为没人炒房了，“保交楼，不触红线”才是今年地产企业的核心。
所以，与其纠结“旧提法”，不如关心“新表述”。
“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这才是核心关键。
房地产市场现在的问题是有效需求不足。
什么是有效需求？
一是老百姓手里的钱。
64%的居民杠杠代表着三分之二的人身上都有负债，或者你的房产64%还是贷款，加杠杆的金融游戏难以为继。
二是买房的刚需，人口。
2015年，中国出生人口是1800万，今天已经跌破千万。
房地产的长期需求，在肉眼可见的下滑。
所以，我认为这次“城中村改造”的目的，与其说是针对房地产市场，不如说是着眼于整个经济大局。
通过定向投资的方式来拉动经济增长，增加居民收入，增加有效住房需求，以此来给房地产注入活力。
15年的改造就像是给一个快要休克的人打了一针肾上腺素，而这次更像是用中药来慢慢调理过去被透支的身体。
讲清楚了这次“城中村改造”的真实目的和我们的判断，我们也来分析一下其中的困难，或者说特殊点。
城中村改造，从来都是一个麻烦事，面临着很多问题。
其中，最重要的一点，就是钱从哪来？
15年的那次棚改，是央行给国开行贷款，国开行再直接给地方政府贷款。
大水漫灌，说的就是这种手段。
但现在已经明显不能搞大水漫灌了。
这次的会议，也没有说钱从哪来，但是说了一句“要积极引入民间资本参与”。
这是对谁说的？对地方政府和民间企业说的。
这也是本次城中村改造只限定在这21个超大、特大城市的原因所在。
我猜测，之后可能会以地方政府发专项债的方式作为“药引子”。
把改造后用来做商业、做保障性住房的房产所带来的现金流，打包做资产证券化，再引入民间资本的参与。
放眼全国，只有这21个超大、特大城市还有足够多的城中村。
只有这21个城市还能发的起债。
也只有这21个城市的项目对民间资本还有吸引力。
所以，我们要真正体会的是这次政策背后更深层次的意义，不能把目光仅仅局限在城中村改造能不能给楼市带来“第二春”。
供求关系转变，有效需求不足，不仅是当前中国房地产市场的问题，也是当前中国经济的主要问题。
过去抓住风口一夜暴富的时代已经一去不复返了，商业要回归根本。
商业的本质是创造出真正被需要的供给，才能获得有效的需求。
很多人都指望着国家再来一次强刺激，希望“天降猛男”，救经济于水火之中。
但很遗憾，饮鸠止渴没用。
无论是政府、企业、还是个人，都需要改变以往的路径依赖，适应新的环境。
最后，其实还有一个问题让我非常在意。
城中村改造了之后，原本居住在这里的人们，还能留得下吗？
城中村虽然有点脏乱差，但它扩大了城市的下限，是很多底层群众在大城市唯一的容身之所。
它具有先天的居住成本低，包容性强的特征。
我非常直白的说，城中村改造升级之后，原本的高性价比，对底层群众的包容性都会丢失，城中村租户的生存成本会抬高。
因为天下没有免费的午餐，改造的成本需要租客承担，民间资本的投资需要回报，这才是赤裸裸的商业现实。
每每遇到这种事，我还是会想到杜甫的那句千古流传的诗：
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
希望这次的城中村改造，能真正慢工出细活，把好事办好。
