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阅读 万科一夜惊魂，中国房地产面临严峻考验，出路在哪里？

发布日期：2025-01-18

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前天晚上，中国房地产企业的标杆，万科上演了一出“一夜惊魂”。

在晚上，突然有媒体报道万科总裁、CEO被公安机关带走，我刚看到这个消息的时候，非常惊讶，难道万科真的扛不住了？那中国房地产怎么办？

随后，又一个新消息出来，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科也许要面临接管改组的境地。

如果我没记错的话，上一个享受了同等待遇的房地产公司还是恒大。

随后，这些消息迅速发酵，冲上热搜，甚至在外网都有所报道。

眼看着相同的剧本又要重演，凌晨时分，万科总裁、CEO又突然发了个朋友圈打广告，顺便报平安。

同时，上两个新闻源的媒体，也把报道自行删除，好像一切只是一场乌龙，大家就当作无事发生一样。

这一晚，万科的一波三折，也确实能把人看傻，跟电影一样充满了起伏，但就是不知道万科到底拍的是喜剧片，还是恐怖片？

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作为房地产里的领军企业，万科从90年代开始就已经站到了第一梯队，是国内第一家房地产上市公司，也是整个深交所第二家上市公司。

所以，这么多年下来，万科在行业里的地位非常高，就像是一面旗帜，一个标杆。

他可能不是规模做的最大，也不是增长最快的房地产企业，但一路走的都很稳，包括万科的品牌也相对更受用户的信赖。

甚至在2018年，万科就已经喊出了“活下来”的口号，可以说是非常精准的预判到了房地产的走向。

所以，后续很多房地产企业暴雷，万科好像一直都很安稳，没什么事。

但今天大家突然发现，万科也不行了，就像班里考不到满分，但成绩一直稳定在90分的三好学生，突然交了个白卷出来。

那么，万科接下来会怎么办？

首先，万科靠自救行不行？

答案是很难。

在2024年上市公司半年报出炉之后，万科就以亏损百亿的成绩成为了A股的亏损王。

根据最新的财报，在2024年前三个季度，万科营收同比下降24.25%，净利润亏损179亿，同比下降231.73%，基本上已经锁定了2024年A股的亏损王，甚至后三名加起来都没万科亏的多。

与此同时，在2025年，万科有16笔到期或者行权的境内公开债，规模合计326.4亿，同时，还有两笔境外债到期，规模66.4亿。

虽然万科账上还有773亿的现金，看上去好像压力不大。

但房地产行业比较特殊，它的营收都来自于购房者支付的房款，因为政策目前极其严格的监管，购房款都会进入到银行监管账号之下，专门用来支付项目工程款、税费这些项目开支。

所以，万科能动用的现金其实并不多。

而且，万科包括整个房地产面临的问题不只是债务压力，是房卖不出去，营收下降，找不到客户了，这才是最大的问题。

只要一直有人来买房，营收在增长，就有腾挪融资的空间，但问题就在于房子现在还处于下行收窄的位置。

根据国家统计局的数据，2024年，全国新建商品房销售额96750亿，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%，个人按揭贷款下降了27.9%。

到2024年末，商品房待售面积7.5亿平方米，比上年末增长10.6%。

尽管这些数据都逐步有一个收窄的趋势，但整个市场仍然是处于房子多，没人买，而且是极其缺乏信心的状态。

这就是市场的基本面，所以，按照这样的趋势下去，万科靠自救很难活下来。

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那么，还有一条路，就是“他救”。

房地产企业是一个跟金融高度强相关的企业，很多都是走的“高杠杆、高周转、高负债”模式，一旦没有融资，没有银行借款，就非常危险。

同样，房地产也捆绑了金融系统，既影响了资金流向，也影响了大众的消费需求，中国老百姓的财富基本上都在房子上，同时，房价又不可能无限上涨。

在这种无以为继的模式下，政府喊了很多次“房住不炒”，但依然挡不住钱流向房地产。

一直到2020年8月，政策对房地产企业提出了“三道红线”的硬要求，同时，央行对银行也提出了借款的“两道红线”。

这两个政策生效之后，负债巨大的房企就开始暴雷，叠加疫情的影响，市场的情绪和预期迅速下滑，开始了硬着陆。

我认为，这个下滑的速度可能是超出了预料的，在三道红线以内的房企也出了问题。

所以，2022年11月，金融十六条出台，开始支持房企项目融资。

但就像当初拦不住水流向房地产一样，绝大多数融资流向的是国企、央企背景的地产企业，民营地产拿到的融资很有限。

到了2023年11月，万科股债双双下滑，市场开始怀疑万科了。

这个时候，是深圳国资委出面，拿脸来站台说，“假设极端情况下存在风险，一定会在市场化、法治化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。”

然后，2024年，房地产市场开始了放开，“止跌回稳”成为了新的主题。

但就像当初花多大的力气和时间把它吹下去，今天就要用同等的时间和力气，再把市场的预期和信心恢复过来，可能后者更难。

所以，万科能坚持多久，已经不取决于自己，而是取决于“他救”。

并且，不只是站台，而是要用真金白银来救，要用房地产政策的全面放开来救，

当然，从万科一夜惊魂的结果来看，我们也能看到，其实政府真的是不希望万科倒下的。

不只是因为万科最大股东是深圳地铁，而是因为万科这块牌子倒了，那中国房地产行业当中，还有哪家民营企业或者是混合制企业是安全的呢？

这对市场就会是一个巨大的信心打击，“止跌回稳”的目标就会举步维艰。

但是，如果要救的话，是让国资并购接管，还是提供融资呢？

这还值得我们观察。

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当然，对于2025年中国经济来说，房地产稳定，中国经济才能稳定。

因为房地产带动超过40个行业的发展，所辐射的就业面超过千万人，包括超过7成老百姓的财富都在房子上，所以，即使不增长，也不能一直这么跌下去。

这就像通缩和通胀一样，过低的通缩，过高的通胀对经济都没有好处。

目前，一个正在实施的解决方案，就是政府花钱来购买存量房产，在目前比较低的价格位置，把地产商的库存吃进去，然后通过保障房、保租房的方式，以政府为主体，长期租赁给老百姓。

一方面能控制房产供给侧的总量，调节市场供需平衡，给地产商回款去还债。

另一方面，政府可以把这些出租的资产债券化，以租金收入为利息，只要高于银行存款利率，就有了长期持有和购买的空间，在金融市场就能做到回流。

同时，政策的全面放开，包括对城中村的改造，对危房、旧房的改造，也会对改善型住房、豪宅带来新的需求。

而公摊逐步的取消，央企的背书进入，也会进一步刺激市场的需求复苏和信心。

当然，这个过程中，少不了对房地产企业债务水平和企业数量的控制，但核心还是那句话：

经济的发展，离不开房地产的稳定，这是中国的现实情况。

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责任编辑 | 罗英凡

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